Как купить недвижимость в тайланде гражданину россии

 

Как купить квартиру в Таиланде: инструкция, выбор района, стоимость, правила оформления сделки, права иностранного собственника, подводные камни, отзывы русских людей. Что разрешают покупать иностранцам. Как проверить чистоту сделки. Сколько берут за свои услуги юристы. И какие документы получает на руки новоиспеченный собственник квартиры в «стране улыбок». Детали и тонкости процедуры приобретения недвижимости в Таиланде – в материале Prian.ru. Обновлено 2 марта 2019 года.

Райский выбор — районы для покупки жилья


Бангкок

Столичный город — современный мегаполис контрастов, привлекающий инвесторов всего мира.

Рынок недвижимости здесь разнообразный — от небольших домиков до шикарных апартаментов в небоскребах.

Город разделен на районы по отраслям — торговые (Чайна-таун), деловые (Силома), исторические (Раттанакосин), туристические (Пратунам).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Бангкок привлекателен для тех, кто занимается бизнесом в южной стране, здесь развитая инфраструктура и высокая деловая активность.

Для отдыха этот тайский город подходит в меньшей степени.

Выбор жилья и городского района зависит от цели.

Если это работа или учеба, выбирайте жилье ближе к офису или учебному заведению, чтобы не простаивать в пробках. Если покупка — вложение средств, можно приобрести квартиру на стадии строительства, а затем выгодно ее продать.

Стройка завершится максимум за 2 года, за это время рыночная цена купленной недвижимости вырастет на 5-10%.

В столице самое дорогое жилье, цена квадратного метра зависит от близости к центральной части города и варьируется от 100 до 200 тыс. батов/м². Элитные апартаменты выросли в цене до 315 млн. батов за пентхаус.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Паттайя

Паттайя до сих пор остается самым привлекательным курортом для инвесторов. Туристам чаще всего знакома его шумная центральная часть, которая отличается от других территориальных зон.

Северная часть считается престижным районом с развитой инфраструктурой и богатой зеленью. Здесь можно приобрести кондоминиум на берегу.
Места для новых застроек в прибрежной зоне почти не осталось, поэтому эта недвижимость пользуются большим спросом.

Восточная часть Паттайи застроена коттеджными поселками. Стоимость земельных участков не очень высокая, поэтому недвижимость можно найти на любой кошелек. Южный район только начал активно развиваться, застраиваясь новыми объектами.

Постоянное проживание в Центральной Паттайе — сомнительное удовольствие, подходящее для любителей круглосуточных тусовок. Новые кондоминиумы активно строятся, ноу же не на первой линии.

Самым популярным жильем остаются кондоминиумы. Стоимость хорошей квартиры — от 50 тыс. батов/м². Средняя площадь жилья — 30 м². Элитный коттедж на побережье обойдется минимум 100 тыс. батов/ м².

Хуа Хин

Хуа Хин — королевский курорт на берегу Сиамского залива не так уж далеко от столицы — всего 200 км.

Местные жители присвоили курорту «звездный» статус. Шикарные отели, многочисленные торговые центры, поля для гольфа, престижные школы, лучшие рестораны с рыбными яствами.

Это уютный курорт для семейного отдыха с дорогой недвижимостью. Приобрести можно все — от кондоминиума до виллы, выбирая подходящую квадратуру и цену.

Строительством занимаются крупные компании, поэтому рынок недвижимости и инфраструктура быстро развиваются.

Кондоминиумы расположены рядом с пляжами. Квартира-студия обойдется в 2, 5 млн. батов, однокомнатные апартаменты уже дороже — от 4 до 5 млн. батов. Цена квартиры с одной или двумя спальнями — от 8 до 10 млн. батов. Комфортное жилье дешевле 12 млн. батов найти проблематично.

Курортная недвижимость раскупается быстро, поэтому этот тайский уголок привлекателен для инвесторов.

Пхукет

Курортный остров единственный из всех островов соединен с материковой частью автомобильным мостом. По популярности он уступает лишь Паттайе.

Основной вид недвижимости — виллы различной площади. Они представлены отдельными объектами или архитектурными комплексами. 70% вилл все-таки отличаются большой площадью — до 600 м². Их стоимость — от 20 до 50 млн. батов.

Кондоминиумы делятся на виды:

  • многоквартирные — 45-65 тыс. батов/м²;
  • малоквартирные секционные (несколько домов в 2-3 этажа) — от 60 тыс. батов/
  • секционные коттеджного типа (обособленные строения) — от 80 тыс./м².
Идеальным жильем считается вилла в прибрежной зоне площадью 200 м² с хорошей отделкой и мебелью. Стоимость — 55 млн. батов. Таких предложений хватает.

Дополнительные расходы

Сбор за переход права собственности

Важно знать, что оплата сбора в равных долях ложится и на покупателя и продавца. При покупке жилья в частное владение (Free Hold)  сбор или Transfer Fee составит 2% от конечной стоимости недвижимости.

Прежде, чем подписать контракт, надо уточнить, согласен ли продавец оплатить свою часть, в противном случае полную сумму придётся уплатить покупателю. Для покупателя при приобретении жилья во Free Hold налоговая пошлина будет составлять 1-2%, а при покупке в Lease Hold - 1%.

При регистрации сделки в земельном департаменте платят налоги и сборы за регистрацию. Они зависят от способа оформления сделки, а также от оценочной стоимости самого объекта в земельном департаменте. Последняя обычно занижена. 

Поэтому точная стоимость налогов и сборов узнаётся в земельном департаменте за несколько дней до оформления сделки. Обычно налоги платятся пополам с продавцом. В среднем покупатель в итоге платит 2-3% от стоимости недвижимости.

Гонорар юриста

Если сделку оформляет юрист, которого нанял покупатель, то обычно его гонорар составляет около $300. При этом в зависимости от общего объёма работ, юрист может назначить и большую сумму. Либо привязать гонорар к сумме сделки, например, 1%.

Фото 1

Документальные нюансы

Оформление сделки занимает от одного месяца до года. На срок влияет степень готовности покупаемого объекта.

Личное присутствие покупателя требуется лишь во время оформления бумаг в земельном департаменте. Все остальное можно сделать дистанционно. Удобнее всего оформить доверенность уполномоченному юристу.

Резервирование объекта — составляется резервационный договор между участниками сделки, отражающий полную информацию о ней. В этот же момент покупатель обязан внести задаток (1% от общей стоимости), чтобы объект был снят продавцом с торгов.

При любом исходе сделки, эта сумма не возвращается, если вина за срыв сделки продающей стороны не будет доказана.

Предварительный договор — подписывается через 2 недели после резервирования объекта. К нему прилагаются прочие идентифицирующие документы. Договор содержит полную информацию о сделке и обладает юридической силой. Его несоблюдение чревато штрафными мерами и обращением в суд.

Все сделки проходят регистрацию в местном земельном департаменте. Документооборот ведется полностью на тайском языке, так как специалисты плохо владеют английским. Иностранцы обращаются в ведомство в сопровождении тайского представителя.

При покупке квартиры новый обладатель получает на руки пакет документов:

  • договор купли-продажи на тайском языке стандартной формы (ФИО владельца, информация об объекте, государственные печати и подписи ответственных лиц);
  • домовая книга с указанием адреса квартиры и другими сведениями о ней;
  • свидетельство на землю (иностранец становится долевым собственником придомовой земли, пропорционально площади купленного объекта).

Особенности покупки недвижимости в Таиланде

Особенности покупки недвижимости в Таиланде

Стабильность экономики Таиланда и его государственного устройства, высокий уровень жизни и хорошая экология сделали эту страну одной из самых привлекательных по объему частных инвестиций в недвижимость. Тысячи иностранцев ежегодно становятся собственниками вилл и апартаментов в разных точках Таиланда: на Пхукете, Самуи, в Паттайе и Хуа-Хине.

Тропическая недвижимость имеет свои особенности: тайское правительство не стимулирует продажу земли подданным других стран, здесь для иностранцев не работают хорошо отлаженные в Европе и США схемы кредитования. Названные факторы четко удерживают цены на собственность в Таиланде от резких скачков и обвалов, защищают инвесторов от финансовых пирамид и афер, которыми так прославился недавно американский рынок недвижимости.

Иметь недвижимость в Таиланде — сегодня престижно и выгодно, такая собственность не только источник дохода и жизненного комфорта для владельца, но и показатель его стиля и высокого социального статуса.

Инвестиционные возможности

Инвестиционные возможности

В Таиланде на первичном рынке можно приобрести квартиру или виллу в стадии строительства. При покупке строящегося объекта вы получаете дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства. Разница между ценой квадратного метра на нулевом этапе и ценой в сданном доме обычно составляет около 25-30%. При современных темпах строительства срок от нуля до полной готовности составляет примерно 18 месяцев.

Одно из преимуществ покупки жилья на курорте — возможность сдавать недвижимость в аренду через управляющую компанию проекта или самостоятельно. Это одна из реальных перспектив возврата вложенных денег. Зачастую графики цен на недвижимость и цен на аренду не идут параллельными курсами. При падении цен на недвижимость цена на аренду идет вверх, и это сглаживает риски инвестора.

Оформление недвижимости

Оформление недвижимости

Процедура оформления покупки недвижимости несложная и занимает всего пару часов. После того, как объект покупки выбран, вы платите задаток. Стандартная сумма задатка составляет 30-150 тысяч батов и вносится обычно в офисе застройщика наличными или переводом на счет. Следующая стадия — оформление и подписание контракта с застройщиком. Затем — первый взнос за квартиру, после оплаты которого контракт вступает в силу. Первоначальный платеж обычно составляет порядка 10-50% от стоимости квартиры.

После оплаты первоначального депозита и первого планового платежа осуществляются последующие плановые платежи по графику, который согласовывается в каждом конкретном случае индивидуально. Ваш график платежей может быть основан на ежемесячных, ежеквартальных выплатах, либо привязан к определенным этапам строительства объекта, в котором вы приобретаете недвижимость. Перевод производится аналогичным способом, как и в случае с первоначальным платежом. Финальный и последний платеж обычно составляет 10-30% от его стоимости.

Покупка недвижимости на вторичном рынке происходит несколько иначе и, как правило, менее популярна из-за отсутствия рассрочек платежей в большинстве случаев.

Договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные покупателя и продавца, описание объекта, цену, размер предоплаты, сроки исполнения договора и порядок уплаты налогов по сделке. Договор должен быть подписан на тайском или английском языках. Договор на русском языке не имеет юридической силы в Таиланде. Предоплата подтверждает намерения покупателя и является залогом оплаты по договору. В случае неуплаты стоимости недвижимости в подтвержденные контрактом сроки, предоплата не возвращается. Срок исполнения всех обязательств по договору, уплаты стоимости недвижимости и передачи собственности, обычно также определяется индивидуально и не превышает месяца. Последний платеж нередко уплачивается при оформлении прав владения недвижимости на имя нового владельца непосредственно в Земельном Департаменте. После оформления сделки покупатель получает свидетельство о собственности – чанот, который оформляется на тайском языке.

Если у вас появились какие-либо вопросы, вы хотите подробнее ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда, пишите Марии Хромовой по телефону +66 854 729 005 (Вотсап, Вайбер).

Фото 2

Покупка квартиры или дома

Вся тайская недвижимость – квартиры, дома, виллы, таунхаусы, коттежди — может быть приобретена в полную собственность, в отличие от земли под ней, которая берется в аренду либо приобретается на юридическое лицо.

Иностранцы в Таиланде имеют право покупки в личную собственность исключительно квартир или студий в кондоминиуме – это здание, представляющее собой многоквартирный дом.

Владельцами таких квартир, которые еще называют «кондо», могут быть как иностранцы, так и граждане Таиланда. При этом граждане других государств имеют право на выкуп лишь 49% квартир в таком доме, а 51% жилплощади может находиться исключительно в собственности у местных граждан.

Читайте также: Как выглядит дом Натальи Орейро 

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Таиланде?

По закону любой иностранец имеет право владеть  49% любой собственности в Таиланде. Остальное должно принадлежать гражданину Таиланда или юридическому лицу, где опять же 51% уставного капитала должен быть у тайцев и 49% –  у иностранцев.

Но есть способы получить недвижимость в полную собственность (Freehold). Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold). 

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома иностранец может оформить в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды достигает 90 лет.

Дом иностранный покупатель может оформить в полную собственность (Freehold). А вот земля под ним оформляется в долгосрочную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В результате срок аренды составляет 90 лет.

Freehold (Фри-холд) – оформление права собственности на землю, в том числе под строением, на тайскую компанию. Доля иностранца в такой компании может составлять не более 49%.

Но эти ограничения обходят следующим образом: 

  • Директором тайском компании назначается покупатель, а номинальный партнер отказывается от акций в пользу покупателя; 
  • Доля тайских акций размывается между несколькими номинальными тайцами так, чтобы покупатель владел мажоритарной долей акций. 

Таким образом, иностранный гражданин фактически получает полное владение компанией и землей. 
Затраты: 

  • 60 000-80 000 батов ($1840-2450) на открытие юридического лица; 
  • Регистрационный сбор и налоги – до 6% от оценочной стоимости земли. Уплачиваются единовременно; 
  • Ведение налоговой и бухгалтерской отчетности компании (независимо от того, ведет компания бизнес или нет)– около $1000 в год. 

Оформлением сделок занимается земельный комитет Пхукета. Из документов необходима заверенная копия паспорта. Остальные хлопоты возьмут на себя юристы. 
Для вилл в люксовых комплексах часто встречается смешанная схема. Вся земля комплекса оформлена на тайскую компанию. Сообщество владельцев создает офшорную компанию, которая владеет миноритарной долей в этой тайской компании. У каждого собственника есть доля в офшорной компании (размер доли зависит от метража участка) и своя офшорная компания, через которую доля оформлена. В то же время на каждый участок земли оформлена долгосрочная аренда на 30+30+30 между тайской компанией (владельцем земли) и офшорным компаниями, которые принадлежат собственниками.

Если говорить о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где один из учредителей иностранец, то здесь компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, земли, коммерческие объекты) в полную собственность (Freehold). 

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Таиланде?

Покупка недвижимости в Таиланде не дает права на получение вида на жительство или гражданства. Визовый режим такой же, как и у остальных иностранцев. 

В Королевстве действует программа Thailand Elite, которая позволяет иностранцу при сумме вложений от $15 000 получить специальную VIP-карту (в качестве бонусов, позволяет получать  вип-обслуживание в отелях, аэропортах, гольф-клубах и тд) и долгосрочную визу на 5-20 лет.  Некоторые застройщики элитных комплексов предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Таиланде?

В Таиланде нет общего ежегодного налога на недвижимость. Существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте – 2-3% от стоимости недвижимости. Они оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.

Ежегодная оплата налогов необходима только в случае коммерческого использования собственности. Тайская недвижимость облагается тремя видами налогов:

  • Земельный налог – небольшой, всего несколько бат 
  • Налог на развитие, которым облагается земля.
  • Налог на использование строений то есть аренду

Любой собственник должен оплачивать  также коммунальные услуги.

  • Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Таиланде

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

  • Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежо
Фото 3

Услуги агента

Услуги агента

Услуги агента в Таиланде на рынке первичной недвижимости в большинстве случаев оплачивает продавец. Также продавец предоставляет договор купли-продажи и юридическое оформление сделки, то есть регистрацию в Земельном департаменте. Покупатель может обратиться за помощью к независимому юристу с целью проверки и контроля чистоты сделки, так как в услуги агента это не входит. Агент больше контролирует выполнение обязательств всех заинтересованных сторон и помогает вести переговоры в ходе сделки. При покупке квартиры или дома в тайском проекте, который не предлагает иностранцам бесплатного юридического сопровождения, все расходы на работу агента и юриста несет покупатель, также как и при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Поиск недвижимости в Таиланде

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет, специализированные порталы, печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, на месте получить консультацию.

  • Смотрите календарь выставок по зарубежной недвижимости

Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на . Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами вышлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Таиланду.

Поисковое окно для подбора недвижимости на портале

Как искать риэлтора в Таиланде?

Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде русскоговорящие покупатели чаще всего обращаются за помощью в агентство -  это позволяет избежать языкового барьера и трудностей с трактовкой местных законов.

Около половины всех покупателей приобретают недвижимость в Таиланде для личного использования. Вторая половина – для получения дохода от аренды. Поэтому многие владельцы могут не приезжать в страну годами и необходимо, чтобы кто-то на месте представлял их интересы. Один из способов – еще в процессе покупки выбрать надежное местное агентство недвижимости. 

Такое агентство владеет информацией о рынке недвижимости, оно подберет и покажет вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по основным моментам, поделится опытом, проведет переговоры с застройщиком, и далее будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие.  Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для покупателей. А вот продавцу придётся заплатить комиссию.

В крайне редких случаях продавец прибавляет сумму комиссии к стоимости объекта.

Можно заниматься поиском, выбором и покупкой недвижимости самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без посторонней помощи сложно. Так как российские покупатели в Таиланде не редкость, во многих агентствах и у девелоперов есть русскоговорящие сотрудники.

  • Смотрите список риэлторов и застройщиков в Таиланде.

Задачи риэлтора:

  • подбор объектов, соответствующих требованиям клиента;
  • организация поездки в Таиланд на просмотры недвижимости;
  • согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя;
  • согласование процедуры и даты сделки;
  • подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения.

Земля в Таиланде не продается

Фото 5

Закон государства Таиланд не разрешает иностранцам владение землей. Однако, в частную собственность разрешается приобретать строения, возведенные на этой земле.

Если же гражданин иностранного государства имеет желание купить участок земли под застройку, для этого есть два способа:

  1. Лизхолд – длительная аренда участка на 30 лет, с последующим двукратным продлением договора еще на 30 лет. Итого, по сути, арендный срок будет равен 90 годам. Постройка, возведенная на арендованном участке, является гарантией такой аренды.
  2. Фрихолд – полная собственность на землю посредством открытия компании в Тайланде и оформления земли в собственность этого юридического лица.

Обе формы в Таиланде имеют широкое распространение, при этом лизхолд обходится дешевле, чем фрихолд, а суть права собственности остается одинаковой.

Важно! Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде отсутствует.

Ипотека и рассрочка в Таиланде

В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках.

Но застройщики могут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. В таком случае график оплаты отображается в договоре, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства. 

Некоторые застройщики предлагают финансирование. Таким образом, необходимо внести 50% от стоимости объекта (эти 50% так же могут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых. При данной схеме, максимальный период рассрочки составляет 7 лет.

Покупатель может получить финансирование российского банка и рассчитаться за недвижимость в Таиланде.

Поиск недвижимости

Поиск недвижимости

По аналогии с самостоятельным отдыхом в Таиланде некоторые серьезно считают, что поиск и покупка недвижимости самостоятельно — гораздо более выгодный и правильный подход. К сожалению, это не так! Начать поиск недвижимости можно самостоятельно, однако совершать сделку без помощи риелтора и юриста делать категорически не рекомендуется. Покупка и даже подбор недвижимости — дело непростое, требующее знания рынка, местного законодательства и определенной квалификации.

Обращаясь к агенту, постараетесь точно сформировать свой запрос: ваш бюджет, количество комнат, район, интересующий вас тип недвижимости — квартира или вилла, цель покупки — постоянное проживание или инвестиции. Агент предложит вам несколько сопоставимых по цене и качеству вариантов от разных застройщиков. Приобретая недвижимость в Таиланде, используйте опыт и знание региона вашего агента.

Фото 5

Оформление договора покупки квартиры в Таиланде

Тайские компании предпочитают заключать договоры на тайском языке, в иностранных компаниях вам может быть предложен договор на английском языке с русским переводом. Силу имеют оба варианта. То есть если договор по покупке квартиры в Таиланде заключен на тайском и английском языках, то предпочтение будет отдаваться тайскому договору. Если договор заключен только на английском языке, то его тайский перевод будет уже на втором плане.

Вот так выглядит договор покупки недвижимости в Таиланде

Вы должны четко понимать, что никакой юридической силой русский вариант договора по покупке недвижимости  в Таиланде иметь не будет, и что тайские и английские варианты тоже лучше проверить на соответствия друг к другу. От этого зависят ваши расходы, которые вы понесете помимо основных платежей за объект недвижимости.

Чтобы купить квартиру в Таиланде, в первую очередь в договоре нужно обращать внимание на несколько нюансов:

  1. В какой квоте находится квартира.
  2. Кто ведет финансовые расходы по переводу права собственности и по уплате налогов.

Рыночные предложения

Самый сложный шаг — найти приемлемый объект. Риелтор может лишь предложить варианты, окончательное решение за покупателем.

Прежде чем озадачивать агента или самостоятельно заняться поиском, ответьте для себя на ключевые вопросы:

  • Сколько вы готовы заплатить?
  • Какова цель покупки?
  • Какой район вы предпочитаете?
  • Нужны ли дополнительные удобства?
  • Какое жилье вы хотите — первичное или вторичное?

Определившись, изучите цены на недвижимость в интересующем районе на сайтах-агрегаторах. Покажите своему агенту понравившийся вариант, чтобы он имел представление о том, что ему искать.

Покупка квартиры у застройщика

Застройщик по договору с покупателем недвижимости может поделить расходы по переходу права собственности, об этом тоже следует помнить при заключении договора и опять же, не забывайте про квоты.

Застройщики в Таиланде делятся на два типа:

  • Честные - предупредят вас сразу, что квартира уже в тайской квоте и вам нужно открывать компанию, чтобы ее выкупить.
  • Постфактум честные - поставят вас перед фактом, когда вы будете получать право устанавливающих документов, особенно если вы покупаете квартиру на первичном рынке Таиланда, то есть непосредственно в строящемся доме.

Если вы попались на постфактум честного застройщика, и тайская квартира оказалась в тайской собственности – это означает начало процедуры оформления недвижимости через регистрацию фирмы с тайскими учредителями, естественно не бесплатно. Поэтому, с помощью юриста, проверяйте документы, которые вам предоставляет компания-застройщик в Таиланде. Юрист проверит у вас договор, соответствие тайского варианта английскому, либо русскому переводу, проверит документы компании, насколько эта компания надежна. При стоимости сделки при покупке недвижимости в Таиланде от миллиона и более бат, обращение к юристам однозначно обязательно.

Квартира в кредит

Наличие лишь туристической визы делает невозможным получение кредита на покупку квартиры в Таиланде.

Вероятность получения кредита появляется, если заемщик имеет официальную работу в стране и действующее разрешение на нее, а также положительную кредитную историю.

Процентная ставка по кредитам на тайскую недвижимость ориентировочно составляет 8%. Срок кредита, выдаваемого застройщиком жилья первичного рынка, может составлять до 5 лет. Купить в кредит жилье на вторичном рынке в Таиланде не получится.

Важно! Никаких налоговых льгот иностранцам покупка недвижимости в Таиланде не гарантирует. При этом упрощается получение и продление визы, особенно для людей старше 50 лет.

Что такое тайская и иностранная квоты?

Квота – это часть жилого помещения, разделенная среди собственников в соотношении: 51% принадлежит гражданам Таиланда, 49% могут быть проданы в собственность иностранцам. Именно на эту часть иностранной квоты будет приходиться большинство предложений о продаже от агентств недвижимости или от самих застройщиков.

Если квартира находится в иностранной квоте, то налог достаточно существенный и оплачивается он покупателем. Для примера, стоимость квартиры 2 млн. бат, регистрация в мэрии Таиланда 10-15 тыс. бат, налог на эту недвижимость будет составлять 6% от стоимости.

Необходимые документы о праве владения

Документ, гарантирующий в Таиланде право владения, передачи в наследство и продажи собственности, называется чанот. Оформляется такое право Земельным департаментом.

Для совершения любой сделки по приобретению недвижимости в Таиланде иностранному гражданину понадобится еще один документ – «ТТЗ». Выдает его банк, и он подтверждает поступление в страну иностранной инвестиции в валюте, отличной от тайской.

Если деньги для покупки недвижимости покупатель привез в наличной форме, их следует обменять на баты в банке, и банк тоже выдаст «ТТЗ».

«ТТЗ» выдается банком в том числе, если осуществляется прямой перевод средств застройщику, а также, при обналичивании «тревел чеков».

В Таиланде разрешается оформление недвижимости на нескольких собственников.

Владельцы жилья в Таиланде имеют право передавать свою собственность по наследству.

Важно! Оформление сделки по покупке недвижимости, а также проведение платежей лучше производить через надежные компании – это максимально безопасно.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Фото 7

Этап 1. Резервирование объекта и внесение задатка

При выборе объекта и обсуждении условий подписывается резервационный договор между покупателем и продавцом. В нём отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его стоимость, график платежей, реквизиты для отправки средств. 

Во время подписания резервационного договора покупатель вносит задаток – около 1% от общей стоимости – для того, чтобы объект был снят с продажи. Задаток может быть внесен наличными или на счёт продавца. Перевод может быть произведён со счёта из банка в любой стране. Задаток обычно невозвратный, и если сделка не состоится по вине покупателя, то с этой суммой придётся распрощаться. Если же сделка не состоится по вине продавца, деньги вернут. 

Этап 2. Заключение договора

После подписания резервационного договора и внесения задатка, в течение 1-2 недель покупатель получает от продавца предварительный договор для ознакомления и внесения поправок, если продавцом является застройщик. Если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то предварительный договор обычно составляет юридическая компания. 

В данном договоре прописывается вся информация о недвижимости, условия ее приобретения и способ оформления, информация обо всех затратах при оформлении и дальнейшем содержании объекта, штрафные санкции за несоблюдение договора. 

К договору прилагаются копии идентификационных документов продавца с покупателем, и документов на недвижимость. Предварительный договор имеет юридическую силу и его несоблюдение является основанием для обращения в суд.

Этап 3. Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки

Покупатель может воспользоваться услугами юриста для проверки состояния недвижимости и чистоты сделки. Обычно юридические компании предлагают следующие услуги:

  • Проверка земельного участка - кто является собственником, имеются ли обременения (от $700).
  • Проверка компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юридического лица, состав учредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
  • Проверка договора, внесение изменений, согласование условий с продавцом (от $500). 
  • Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).

Обычно на первичном рынке заказывают только проверку договора. А полная юридическая проверка недвижимости проводится только при заключении сделок со вторичным жильём. И как правило, за счёт покупателя. Может осуществляться как до внесения резервационного депозита, так и после, в зависимости от обстоятельств и договоренностей сторон.

Этап 4. Оплата сделки

При покупке объекта на первичном рынке, покупатель переводит средства безналичным способом по договору на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги могут прийти со счета покупателя, открытого в любой стране. Допускается перевод от юридического лица, зарегистрированного в любой стране, в котором покупатель является учредителем.

Если сделка проходит на вторичном рынке, обычно покупатель открывает счет в тайском банке и перечисляет денежные средства из другой страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму. 

Если квартира или дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то важно, чтобы деньги в Таиланд пришли из другой страны. Этот факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. Если объект регистрируется в долгосрочную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым способом. 

В отличие от многих стран мира, в Таиланде не проверяет происхождение денег.

  • Читайте подробнее: Перевод денег за границу – что нужно знать покупателю зарубежной недвижимости

При покупке жилья от застройщика документы могут отправляться покупателю на подпись по DHL. А при покупке вторичных объектов желательно совершать сделку лично и в присутствии юриста.

Этап 5. Регистрация права собственности

Все сделки регистрируются в земельном департаменте. Там работает тайский персонал, который плохо говорит по-английски, и весь документооборот ведется на тайском языке. Поэтому иностранцы там бывают редко, либо в сопровождении тайских представителей.

При покупке объекта на первичном рынке сделку обычно регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от покупателя на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это обычно делает юрист.

В день сделки в земельном департаменте покупателю выдается пакет документов. Он зависит от способа оформления недвижимости.

Например, если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый владелец получает:

  • Договор купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны имя и фамилия нового владельца, информация о недвижимости и обязательно стоят подписи и печати государственных чиновников. 
  • Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, иностранец так же является долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в доме.
  • Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.

Во многих жилых комплексах, которые чаще всего ориентированы на иностранных покупателей, приобрести недвижимость можно в свободное владение или Freehold

Возможность удаленного приобретения

Обычно сделка с недвижимостью в Таиланде длится от 1 недели до 1 года. Всё зависит от готовности объекта. Личное присутствие покупателя необходимо лишь к моменту оформления сделки в земельном департаменте. Поэтому первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание договора, приемка) могут пройти дистанционно. 

Далее можно приехать в Таиланд для оформления сделки или для подписания доверенности на юриста, который оформит недвижимость от имени покупателя.  Либо при наличии нотариально заверенной доверенности на представителя, которая даёт право переоформить объект на нового владельца, сделку можно осуществить, ни разу не приехав в страну.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/informacija/zhilje-za-granicej/kak-kupit-kvartiru-v-tajlande.html
  • https://prian.ru/pub/18766.html
  • https://rino4ka.ru/content/kak-kupit-nedvizhimost-v-tailande
  • https://nedvijdom.ru/srar-house/kak-kupit-nedvizhimost-v-tajlande.html
  • https://v-thailand.com/pokupka-kvartiryi-v-tailande/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий