Что такое договор мены квартиры

 

Договор мены – взаимный бартер жильем. Встречается он достаточно редко и в основном практикуется среди родственников. Сделка в целом схожа с договором купли-продажи недвижимости. Обмен жильем – вступление в права на недвижимость обеих сторон. Данный договор предусматривает описание объектов обмена, указание доплаты, способ разрешения споров, передачи жилья.

Содержание

Договор мены квартиры и обмена: отличительные признаки

Имеются некоторые существенные отличия в документах мены и обмена товарами. В чем их суть?

  • Если обмениваются жилые помещения, предоставленные по договору соцнайма, регулируемость процесса происходит согласно ст. 72-74 ЖК РФ. Документ о мене соответствует установленным регламентам гл. 31 ГК РФ.
  • Субъектами договора мены могут выступать только собственники жилых помещений, а в договоре обмена – наниматели по договору социального найма.
  • Согласно договору мены новые хозяева получают права собственности на новые жилплощади, а по договору обмена пользователям предоставляется право пользования новым жилым помещением в соответствии с имеющимся договором соцнайма.
Процедуры мены и обмена являются отдельными и самостоятельными видами правовых отношений.

Виды договоров: соглашение обмена и мены

Главное отличие – при совершении сделки мены объекта недвижимости, последняя должна быть собственностью участников договоренности. То есть один владелец передает свое жилье другому, после сделка проходит регистрацию в Росреестре, и документация на право собственности переделывается уже на новых владельцев. При обмене недвижимость принадлежит муниципалитету, лица проживают в ней на основании договора найма.

В связи с этим оформление подобного имущества происходит иначе – после процедуры регистрации соглашения в уполномоченных органах наймодатели переоформляют документы найма на других жильцов. Но к новым владельцам переходит только право на пользование объектом недвижимости, как это было в предыдущем случае.

Законом запрещен обмен муниципальной квартиры на собственное имущество и наоборот. Мена и обмен регулируются различными законами. Обмен – сделка, контролируемая ЖК РФ, а мена – подконтрольна ГК РФ гл. 31.

После совершения сделки, необходимо прописать новых жильцов на жилплощадь. О том, как это правильно сделать, вы можете узнать в этой статье.

Существенные условия сделки мены

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, который и регулирует подобные сделки с жильем, существенными условиями (без них договор считается недействительным) являются:

  1. Предмет договора мены – квартира, дом, помещение. Описываются основные сведения о жилье: этажность, адрес, общая площадь, словом, все технические характеристики объекта недвижимости.
  2. Стоимость жилья с указанием суммы доплаты, если таковая имеется.
  3. Список граждан, которые могут пользоваться на законных основаниях этим помещением. Если таковых нет, это также прописывается в договоре.
  4. Соглашение по всем пунктам. Если продавцы не сходятся в цене, способе или времени передачи, договор не может быть заключен.

Заключаем договор мены: налоги

Документ о мене влечет за собой существенные финансовые преимущества. Так, к примеру, собственники недвижимости могут указать несколько заниженные стоимости своих квартир в договоре, чтобы впоследствии снизить сумму налога при исчислении дохода физических лиц.

Собственники помещений, которые провели сделку уже по истечении трех лет со дня приобретения или обмена квартиры, налог не платят. Другие же собственники должны будут заплатить НДФЛ, но с вычетом в 1 млн. руб., согласно ст.220 НК РФ.

Пример. Собственники жилья, которые имели право собственности на квартиру менее 3 лет и продали ее за 2,5 млн. руб., должны оплатить налог с суммы в 1,5 млн. руб.

Также налогоплательщик может изменить налогооблагающуюся сумму с учетом вычета расходов на приобретение этой квартиры.

Если же вы решили скрыться от уплаты налогов и выдаете мену неравноценных товаров за равноценный, а уплату разницы проводите «вдали от глаз правосудия», знайте, что подобные оформления могут не привести к положительному результату. Уже в Росреестре у сотрудников возникнет вопрос, и они могут приостановить процедуру оформления. Это не столь страшно, если данной сделкой заинтересуются органы налоговых служб.

Права и обязанности участников сделки

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи, если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.

Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Узнайте, как купить квартиру в ипотеку, все тонкости и нюансы сделки.

Правила проживания в коммунальной квартире – подробно в этой статье.

Условия расторжения

Фото 2

Важно: согласно ст. 453 ГК РФ расторгнуть договор доступно только по решению суда или по обоюдному согласию, при этом нельзя требовать возврата жилья или уплаченных средств до получения каких-либо результатов иска.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора   1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. 2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Если договорится не получается, а сделка оказалась неприемлемой для одной из сторон следует подать исковое заявление в следующих случаях:

  • Если договор мены подписывался под давлением – угрозы, насилие, запугивание;
  • Если заявителя ввели в заблуждение относительно имущества подлежащего обмену и для доказательства обмана существуют основания, которые доступно предоставить в суде, при этом суд обязан признать все доказательства как правомочные;
  • Если текст договора составлен с ошибками и описками в такой мере, что это существенно повлияло на выполнение условий;
  • Если доказано заблуждение одной из сторон относительно предмета или природы сделки.

В зависимости от указанных в иске причин срок исковой давности составляет 1 или 3 года. Образец искового заявления о признании сделки мены недействительной можно скачать ниже бесплатно.

Образец искового заявления о признании сделки мены недействительной.

Также в качестве причин расторжения договора может быть несоблюдение пунктов документа.

Важно: одностороннее расторжение невозможно.

Перед обращением в суд необходимо согласно нормам законодательства письменно обратится к оппоненту и только после игнорирования просьбы идти в суд.

Правовые последствия совершения мены для сторон сделки

Юридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.

Нарушения условий договора любой из сторон могут быть основанием для признания соглашения мены недействительным.

Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:

  • совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
  • заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
  • умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
  • заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Фото 2

При каких обстоятельствах выгодно составление договора мены: налоговая база

К главным причинам, побуждающим собственников квартир к подписанию данного соглашения, можно отнести следующие обстоятельства:

  • стремление к улучшению жилищных условий с минимизацией при этом затрат времени;
  • способ экономии при уплате налоговых взносов.

Последняя причина зачастую является первоочередной при осуществлении взаимовыгодного обмена. Ведь когда квартира одного собственника по стоимости равноценна имуществу другого владельца, налог в государственную казну не уплачивается.

В том случае, если их ценовая категория будет несколько отличаться, величина налога будет значительно меньше. Поскольку НДФЛ подразумевает вычет от прибыли, следовательно, налоговая база будет определяться не с общей суммы, а только лишь с разницы.

Уплачивать налог должны только те владельцы квартиры, которые являются ее собственниками меньше 3-х лет. При этом не имеет значения, на каком основании они вступили в законные права владения имуществом:

  • приобретение;
  • наследование;
  • дарение.

Но тогда лицо имеет право оформить в ИФНС имущественный вычет, согласно НК РФ ст. 220. Соглашение между родственниками неравноценной недвижимости очень часто осуществляется с доплатой, но в конверте, тогда полученная прибыль вообще нигде не отражается.

На практике подобные договора мены заключаются между близкими людьми. Подыскать человека со стороны, которого заинтересует ваша недвижимость, а вас его квартира достаточно тяжело.

Чаще всего договоры мены заключаются между близкими людьми.

Суть договора

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.

По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

  • платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
  • договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.
В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

Стороны договора мены квартиры в 2019 году

Стороны договора мены квартиры в 2019 году

В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

  • Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
  • Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
  • Субъекты РФ и муниципальные образования;
  • Государство.

Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

 

В чем отличие договора мены от договора купли-продажи или от обмена

Оба данные договора предназначены для удовлетворения запросов потребителя и направлены на реализацию материальных благ на платной основе.

Каким налогом облагается договор мены? Смотрите видео:

Предусмотренный ГК РФ договор мены близко находится возле договора купли-продажи, что дает возможность использовать в отношении них одинаковые законодательные нормы.

Однако между ними существуют и значительные отличия:

  • Договор мены существовал еще в те времена, когда о валютных операциях не было и речи;
  • Наименование сторон – в договоре мены обе стороны выступают в качестве и покупателя, и продавца, при совершении купли-продажи существует отдельно продавец и покупатель;
  • Эквивалент расчета, в договоре мены это имущество с определенной стоимостью, а не деньги;
  • Сторонами договора мены с новым ГК РФ теперь могут стать все участники рынка, при этом предметом обмена может стать что угодно вплоть до имущественных прав;
  • Права собственности у приобретателя по договору мены возникают с момента его регистрации;
  • Права и обязанности сторон по договору мены не регулируются законодательством.
Фото 3

Условия расторжения договора мены квартиры

Существует несколько способов расторгнуть договор:

  • по согласию обеих сторон;
  • посредством обращения в судебные инстанции.
  • если ни одну из сторон не устроило новое жилье, то сделка расторгается без проблем;
  • если разорвать сделку хочет только один ее участник, то следует составить требование в качестве дополнения к договору, где указать причину расторжения соглашения.

По соглашению сторон можно разорвать сделку двумя способами:

Если на протяжении месяца вторая сторона сделки согласится отказаться от нее, то соглашение расторгается. Если сторонам так и не удалось договориться, то стоит обратиться с иском в судебные органы власти, указав в нем основания для отмены сделки.

Подать соответствующий иск законом допускается на протяжении от 1 года до 3-х лет, в зависимости от того, какая причина послужила для отмены соглашения.

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации, не действителен.

Необходима ли регистрация договора?

Само соглашение регистрации не подлежит. Но при этом право, появившееся у другой стороны соглашения на недвижимое имущество, переданное первым, и, наоборот, зарегистрировать нужно в обязательном порядке.

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации в государственных органах -недействителен. Из этого следует, что необходимо обратиться в уполномоченную организацию для проведения процедуры регистрации каждому владельцу нового имущества. Право на недвижимость возникает только после регистрации.

Что представляет из себя договор?

Обмен – древнейший вид сделки, известный очень давно. Обмен недвижимостью (квартирами, домами) также широко используется сегодня.

Договор в данном случае – это письменное соглашение, когда владельцы жилья меняются им, в результате чего оба приобретают имущественные права и получают новые свидетельства на право собственности.

В чистом виде такой договор подразумевает равноценный обмен, однако, возможны исключения:

  • доплата за большую квартиру;
  • обмен автомобиля на квартиру;
  • обмен большей по площади квартиры на несколько меньших.

Все эти нюансы обязательно должны найти отражение в договоре. Кроме того, существует практика заключения предварительного договора, который может обезопасить интересы обоих продавцов.

В предварительном документе прописываются:

  • согласие владельцев на бартер;
  • предварительная дата обмена;
  • порядок передачи жилых помещений;
  • штрафные санкции для владельца недвижимости, который желает расторгнуть договор.

По своей сути договор мены не отличается от сделки купли-продажи. Отличие в одном — в соглашении не участвует денежная сумма или передается лишь небольшое количество денег в виде доплаты.

Заключается договор мены исключительно владельцами помещений (доверенными лицами) при наличии у них правоустанавливающих документов, иногда в присутствии нотариуса.

К договору обязательно прилагаются акты приема-передачи, которые являются своего рода согласием сторон с обнаруженными недостатками жилья, его состоянием и так далее.

Особенности соглашения мены: общие требования к составлению документа

Договор заключается в письменной форме, с обязательным указанием таких сведений, как:

  • информация об обеих сторонах сделки: данные паспорта, инициалы, регистрация;
  • сведения об обмениваемой недвижимости: наименование, адрес, цена, размеры;
  • на каком основании имущество принадлежит участникам сделки: сведения о правоустанавливающем документе;
  • в качестве дополнения можно расписать особенности объектов недвижимости: тип сооружения (кирпичное, панельное), на каком этаже находится, наличие подвала, балкона, количество комнат, тип отопления, какая мебель и встроенная техника остается в квартире;
  • отдельно нужно указать то, что имущество не находится в залоге или под арестом, обременений не имеет;
  • основной пункт – в соглашение должно быть внесено количество человек, которые имеют право на старое жилье;
  • срок на протяжении, которого сделка мены должна быть совершена.

Эти обязательные пункты входят в каждый документ. Но договоренности могут быть различны, поэтому имеются и другие условия, к примеру, если нужна доплата, то это необходимо строго отразить в договоре.

Скачать образец договора мены квартиры : Договор мены

Форма договора мены квартиры в 2019 году

Форма договора мены квартиры в 2019 году

Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

  • Дата и место заключения договора;
  • Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
  • Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
  • Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
  • Стоимость обмениваемых квартир;
  • Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
  • Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
  • Порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон договора.
Фото 4

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: 1 Reply Post navigation ← Как правильно выделить долю в квартире или частном доме: 4 способаКак выселить из квартиры соседа, злоупотребляющего алкоголем: 3 основных способа →

Сущность договора

Документ оформляется в простой письменной форме. По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен договору купли-продажи. Необходимо указать:

  • идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
  • подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
  • стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
  • исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
  • условия и размер доплаты, если это необходимо;
  • порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:

  • мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
  • обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений (подробнее о том, что такое обременение на квартиру). В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.

Вас может заинтересовать, как получить имущественный вычет при покупке квартиры.

Дополнительные условия договора

Установленного образца договора мены квартиры не существует, однако типовые формы содержат существенные условия и сведения о продавцах, их обязанностях.

Кроме обязательных пунктов, в договоре должны присутствовать дополнительные условия:

  1. Наименования сторон. Указывается фамилия, имя и отчество каждой из сторон без сокращений. Физические лица – продавцы могут быть гражданами РФ, апатридами (лицами, не имеющими гражданства как такового), иностранцами.
  2. Если одной из сторон выступает юридическое лицо (а действующее законодательство это не запрещает), указывается его наименование, юридический адрес.
  3. Паспортные данные сторон, реквизиты.
  4. Дата и место заключения сделки.
  5. Срок. Этот пункт хоть и не обязателен, но очень важен. Теоретически стороны должны вступить в имущественные права одновременно, что трудноосуществимо на практике. Если один владелец получает документы на квартиру раньше другого, договор должен иметь срок действия. Если этот срок истек, получить свидетельство на право владения нельзя.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на передачу имущественных прав. Подписи сторон. Для юридических лиц – это печати и подписи руководителей.
Обязанности и права одинаковы для обеих сторон, поскольку каждая из них в обмене выступает и продавцом, и покупателем.

Сделка по общему правилу заключается в письменной форме.

Устное соглашение возможно в случае, если стоимость договора (доплаты в случае обмены) менее 10 размеров МРОТ или если стороны сразу по заключении договора одновременно вступают в права.

С образцом договора мены недвижимого имущества можно ознакомиться здесь.
Фото 5

В каком случае договор можно признать недействительным

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.

Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.

Причины признания договора недействительным:

  • один из участников сделки – недееспособное лицо;
  • сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
  • договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
  • условия сделки противоречат законам РФ;
  • сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
  • сделка является мнимой или притворной*.

Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

В чем отличие договора мены от договора купли-продажи? Регистрация права собственности

Договор мены предполагает передачу собственности взамен на равноценный товар. Его можно сопоставить с двумя договорами купли-продажи, где каждый участник, как уже было оговорено выше, выступает в роли продавца и покупателя.

«Новое» право собственности обе стороны получают одновременно, сразу же после передачи предмета, что регулируется ст. 571 ГК РФ. Согласно ст. 551 ГК РФ переход прав собственности подлежат госрегистрации. В связи с представленным фактом «новое» право собственности наступает только с осуществления госрегистрации. Во время передачи товаров права собственности не наступают.

Чтобы зарегистрировать сделку по обмену недвижимого имущества, необходимо приготовить следующий пакет документов:

  1. Договор мены, который можно написать от руки в произвольной форме (исключением становится обмен нежилых помещений);
  2. Справки и имеющиеся документы на недвижимость из БТИ;
  3. Квитанцию о предварительно оплаченной госпошлине;
  4. Имеющиеся правоустанавливающие документы на обе квартиры;
  5. Написанные по форме заявления от собственников с обеих сторон;
  6. При необходимости согласие одного из супругов на проведение сделки;
  7. Если супруга нет, необходимо предоставить подтверждение об его отсутствии, предварительно заверенное у нотариуса.
Пакет документов может несколько отличаться в зависимости от региона. Перед сбором необходимо уточнить список в местной администрации или Росреестре.

Получение свидетельств о праве собственности на квартиры

Для получения правоустанавливающего документа – права собственности надо обратиться в территориальное отделение Росреестра.

Для получения потребуются:

  • договор мены, заверенный у нотариуса;
  • личные документы сторон: паспорта, свидетельства о рождении детей, расторжении или заключении брака;
  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Предполагается, что при вступлении сделки мены в силу обе его стороны одновременно получат имущественные права на жилье, а, значит, и свидетельство. Однако на практике не всегда это возможно. Поэтому в тексте договора обязательно указать порядок вступления в права и срок действия договора.

До 1998 года свидетельства не выдавались, следовательно, на жилье, приобретенное или полученное в результате мены до этого года, документы не были получены.

Теоретически, если владелец не собирается продавать, дарить жилье, правоустанавливающие документы можно не получать. Однако любая сделка, в том числе и регистрация нового жильца, требует представления именно свидетельства.

Фото 6

Нюансы при оформлении договора

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

  • наименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
  • дата, место заключения;
  • подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
  • недостатки жилья (полное описание);
  • стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
  • обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
  • порядок урегулирования спорных моментов;
  • ответственность продавцов.
Указывать стоимость недвижимости в тексте не обязательно.

Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

Суть договора мены квартиры в 2019 году

Суть договора мены квартиры в 2019 году

Что такое договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 567 ГК РФ, которая гласит, что договор мены — это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В отличие от купли-продажи договор мены имеет двойственный характер: каждая из сторон договора одновременно признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Что представляет собой договор мены квартиры

Это сделка по обмену жилья, осуществляемая согласно ГК РФ.

Данный процесс является аналогом купли-продажи с участием более мелких сумм, внесение которых необходимо выполнить одной из сторон при неравноценном обмене.

Сам договор является письменным соглашением, согласно которому происходит обмен имуществом, а также имущественными правами, что предусматривает получение новых правоустанавливающих документов.

Согласно нормам это равноценный обмен, но в некоторых случаях могут фигурировать другие его варианты:

  • Доплата;
  • Обмен авто на жилье;
  • Обмен одного большого жилья на два равноценных.
Важно: все эти особенности, а также подписание предварительного договора должно иметь отражение в основном документе.

По сути это та же купля-продажа, но без участия денежных средств или в их минимальном количестве.

Заключается данное соглашение только собственниками имущества или доверенными лицами при наличии соответствующего документа.

Как оформить доверенность у нотариуса и сколько она стоит? Ответы смотрите по ссылке.

Подписание договора мены сопровождается составлением передаточного акта, свидетельствующего о соглашении будущих владельцев со всеми недостатками.

Хотите обменять квартиру? Не знаете с чего начать? Смотрите видео:

В процессе сделки доступно использовать предварительный договор, который обеспечивает стороны, находящиеся в длительном поиске от неожиданностей со стороны оппонента.

Он дает возможность тщательно подготовиться к самому мероприятию и все точно спланировать.

Предварительная бумага содержит фиксированную сумму доплаты, дату обмена, его этапы, штрафные санкции в случае срыва сделки по вине одной из сторон.
Статья 567. Договор мены   1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Регулируется весь процесс мены ст.30 ГК РФ, а также ст.567 и ст.31, которые не противоречат ст.30 ГК РФ.

Статья 31. Опека и попечительство   1. Опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Соответствующие этому права и обязанности опекунов и попечителей определяются семейным законодательством. 2. Опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами, в том числе в судах, без специального полномочия. 3. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. 4. К отношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки или попечительства и не урегулированным настоящим Кодексом, применяются положения Федерального закона «Об опеке и попечительстве» и иные принятые в соответствии с ним нормативные правовые акты Российской Федерации.

Необходимость данного процесса заключена в возможности улучшить жилищные условия со значительной экономией средств одной стороной, а другая в свое время получит значительную сумму и сможет в дальнейшем экономить на коммунальных платежах.

Сделка мены имеет много преимуществ:

  • Снижение риска попасть на аферистов;
  • Сохранность имущества от притязаний кредитора, так как по сделке купли-продажи вырученные средства могут сразу отобрать;
  • Налоговая выгода, особенно если весь процесс происходит между родственниками;

Как узнать кадастровую стоимость квартиры для уплаты налогов? Смотрите здесь.

  • Устраняются трудности с проживанием до окончания сделки.

Существенные условия сделки мены

Согласно ГК РФ, который является регулятором подобных действий, существуют нюансы без которых сделка не может признаваться действительной. Образец договора мены можно скачать ниже бесплатно.

Образец договора мены.

Договор должен содержать:

  • Полное описание имущества с техническими характеристиками и прочими показателями;
  • В бумаге обязательно прописывается стоимость жилья, полученная посредством оценки соответствующим специалистом;
  • Список жильцов, имеющих все законные основания на эксплуатацию территории, если их нет то этот факт также указывается;
  • Соглашение продавца по всем пунктам, если он с чем-либо не согласен, то сделка не может состояться.

Образец мены равноценных квартир.

Дополнительные условия договора

Согласно существующим примерам, так как типовой формы соглашения нет, у данного документа кроме существенных условий есть дополнительные, к таковым имеют отношение:

  • Наименование сторон без сокращений, при этом следует указать все идентификационные данные, если в роли одной из сторон выступает юрлицо, то следует указать все его реквизиты;
  • Дата и место заключения сделки;
  • Срок действия документа, согласно которому обе стороны имеют время и возможность оформить правоустанавливающие документы, так как по окончанию данного срока все действия по оформлению собственности становятся недоступными;
  • Форс-мажорные обстоятельства, всегда присутствующие в таких сделках;
  • Подписи сторон.
Важно: соглашение имеет письменную форму, устная допустима только при незначительной доплате, менее 10 прожиточных минимумов или оба участника вступают в права одновременно.

Если нужна доплата

Дополнительный взнос средств выполняется, если происходит обмен не равноценных по стоимости квартир.

В таком случае в договоре следует указать:

  • Сумму доплаты только в рублях, даже если по факту будет передаваться валюта;
  • Сроки ее передачи;
  • Порядок передачи.

В остальном документ составляется согласно общепринятым нормам с внесением существенных и дополнительных пунктов.

Важно: без указания данных пунктов договор будет признан недействительным.

Мена долей квартиры

Если собственник в распоряжении имеет только долю квартиры, он также имеет право на обмен своей законной половины.

В этом случае бумага также составляется в стандартном варианте, но при этом следует указать размер доли в квадратных метрах, и если это возможно выделить ее на плане.

Как произвести выделение доли в натуре в квартире? Этапы и пошаговая инструкция тут.

В определении размера доступно использовать натуральную единицу измерения – квадратные метры или по возможности комнаты, или идеальную, которая выражается в процентах или дробях от общей площади недвижимости.

Важно: при обмене доли квартиры следует заручиться согласием прочих собственников, так как существует право преимущества для прочих жильцов.

При этом данное согласие должно быть нотариально заверенное согласно ст. 42. п.1 ФЗ №218.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество   1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Если в квартире есть несовершеннолетние

Если в квартире прописан несовершеннолетний член семьи, но при этом он не является совладельцем, то все вопросы решают родители, как законные его представители.

Для выполнения обмена необходимо ребенка выписать из квартиры и моментально прописать, к примеру, у родственников с одним из родителей, так как ребенок по закону не может проживать без семьи.

Если же малыш является совладельцем потребуется согласие опекунского совета.

Также в процессе оформления документов на право собственности следует помнить, что ребенок-владелец в новом жилье должен получить равноценную долю, той которая у него была в собственности прежде.

Мена квартиры на земельный участок

Для заключения подобного договора, кроме обязательных данных о квартире и о ее собственниках, необходимо указать все данные участка:

  • Идентификационные данные территории – кадастровые данные, номер, площадь, место положения и прочее;
  • Целевое назначение площади;
  • Описать объекты недвижимости, имеющиеся на нем;
  • Приложить к соглашению графический план или чертеж земли.

Важно: у владельца земли следует узнать о наличие сервитутов и прописать эти данные в договоре.

При заключении подобного документа, он, как и в прочих случаях не обязателен к нотариальному заверению, но подлежит регистрации сам процесс перехода права собственности.

Образец акта передачи квартиры. Фото:

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://o-nedvizhke.ru/kvartira/dokumenty-kvartira/kak-pravilno-oformit-dogovor-meny-kvartiry.html
  • http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/dokumenty/chto-takoe-dogovor-meny-kvartiry-i-kak-ego-pravil-no-sostavit-7-glavny-h-pravil.html
  • http://propertyhelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-meny-obrazec.html
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/dogovor-meny/kvartiry.html
  • https://naruki.ru/nasledovatelyu/nasledniki/dogovor-meny-kvartiry.html
  • http://propertyhelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-takoe-mena-nedvizhimosti.html
  • http://www.centersoveta.ru/yurlikbez/osobennosti-dogovora-meny-kvartiry-v-2018-godu/
  • https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/dogovor-meny
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий